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Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ist ein durch Rechtsvorschriften geregeltes Verfahren, das durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Kenntnisse versucht, einen Wertansatz für bebaute und unbebaute Grundstücke zu ermitteln.


Zwecke der Grundstücksbewertung
1. Wertermittlung zum Zweck des Verkaufs
2. Wertermittlung zum Zweck der Beleihung
3. Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung
4. Wertermittlung zum Zweck der Bestimmung des Versicherungswertes

Die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch hierzu qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchgeführt. Diese Sachverständigen haben in der Regel eine wissenschaftliche Universitäts- oder Fachhochschulausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen, Vermessungsingenieurwesen, Betriebswirtschaftslehre, Immobilienökonomie oder Geographie und eine mehrjährige Berufserfahrung beziehungsweise Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung.
Ziel in der Grundstücksbewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des § 194 BauGB. Hierzu werden verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren verwendet.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren vor allem bei der Bewertung unbebauter Grundstücke und Eigentumswohnungen. Voraussetzung ist das eine genügend große Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist. Je spezifischer die Immobilie ist, umso weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Praxis geeignet.
Ertragswertverfahren
Bei Anwendung des Ertragswertverfahrens ist der Wert der Gebäude, getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird in der Regel über das besprochene Vergleichswertverfahren ermittelt. Dieses Verfahren kommt insbesondere dann zum Zug, wenn die Ertragserzielung das entscheidende Kriterium für das Immobilieninvestment ist. Das betrifft vor allem Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Gewerbeobjekte und sogenannte Betreiberimmobilien wie etwa Hotels, Krankenhäuser und Freizeitimmobilien.
Sachwertverfahren
Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Aussenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen und der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach Normalherstellungskosten zu ermitteln. Der Bodenwert ist nach dem Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzen Immobilien angewendet wie etwa bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Der Sachwert wird darüber hinaus noch zusätzlich marktbereinigt um zu einem marktkonformen Ergebnis zu kommen.
Diese drei genannten Verfahren sind in Deutschland durch die Wertermittlungsverordnung normiert und werden in der gängigen Gerichtspraxis angewendet. Darüber hinaus gibt es weitere Verfahren die international angewendet werden wie etwa die Discounted Cash Flow-Methode, Residualwertverfahren, Monte Carlo-Verfahren, um nur einige zu nennen.
Verkehrswert
Der Verkehrswert ist ein Maß für den Wert eines Wirtschaftsguts. Der Verkehrswert für Grundstücke und Gebäude wird im § 194 BauGB definiert: Definition des Verkehrswerts (§ 194 BauGB)
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Unter gewöhnlichem Geschäftsverkehr versteht man einen Handel auf einem freien Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen.
Der Verkehrswert ist somit der Wert, der sich im allgemeinen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten einstellen würde.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Bewertungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit ein Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat.
Sachwert
Als Sachwert eines Grundstücks bezeichnet man die Summe aus Bodenwert, Wert der baulichen Anlagen und Wert der sonstigen Anlagen (nichtbauliche Aussenanlagen). Der Wert der baulichen Anlagen setzt sich zusammen aus dem Wert der Gebäude, dem Wert der baulichen Außenanlage (Erschließungsanlagen, Einfriedigungen usw.) und dem Wert der besonderen Betriebseinrichtungen. Sonstige Anlagen sind u.a. Anpflanzungen, Gartengestaltungselemente. Besondere Bedeutung haben Sachwerte bei der Beurteilung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern, Doppelhäusern. Bei diesen Sachwertobjekten tritt der Renditegedanken in den Hintergrund. Die Annehmlichkeit des Wohnens in den eigenen vier Wänden wird höher eingeschätzt als die Verzinsung des eingesetzten Kapitals.
Maklerformel
Die Maklerformel ist eine vereinfachte Form des Ertragswertverfahrens zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie im Rahmen der Immobilienbewertung.
Dabei wird der Jahresreinertrag der Immobilie (Bruttomieterträge nach Abzug aller Betriebs- und Verwaltungskosten) durch den Kapitalisierungszins geteilt. Der Kapitalisierungszins gibt die Ertragserwartung und das Risiko wieder. Ein hoher Kapitalisierungszins entspricht einer hohen Ertragserwartung und einem hohen Risiko. Gebräuchliche Kapitalisierungszinssätze sind 4-5% bei Wohnimmobilien und 6-8% bei Gewerbeimmobilien.
Mathematisch entspricht die Maklerformel der ewigen Rente.
Die Maklerformel läßt die Restnutzungsdauer der Immobilie außer Acht und geht von einer unbegrenzten Gesamtnutzungsdauer aus. Der ermittelte Wert ist daher tendenziell zu hoch.
Beispiel: Jahresreinertrag 100.000 EUR / 5 % = 2 Mio. EUR.
Bodenrichtwert
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Preis für Grundstücke mit vergleichbarer Lage und Nutzung.
Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen (z.B. zweijährlich) von Gutachterausschüssen auf der Grundlage der Kaufpreissammlung ermittelt und in Form von Bodenrichtwertkarten veröffentlicht. Die Bodenrichtwertkarten können meist bei den Bauämtern erworben werden (Preis ca. 100 EUR).
Bodenrichtwerte werden im Rahmen der Wertermittlung von Immobilien herangezogen, um den Bodenwert zu ermitteln. Da der Bodenrichtwert nur ein Durchschnittswert aus einer Vielzahl von Kauffällen ist, muss der Bodenwert anhand der Besonderheiten des Bewertungsobjektes geschätzt werden.

 
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